抹去边缘化的心理距离

白沙与老城区隔江相望，由于长期交通的不便，给人一种边缘的感觉，边缘化一直是白沙面临的尴尬。在采访中，很多市民都认为，白沙在大多数人的眼里，介于农村和乡镇之间，离城市这个概念还很远。这个区域的房产开发也一直处于补充和次要的位置，无论是房产业界或市民都没有对这个区域的房产开发品质抱有奢望，占有市场份额的手段主要靠价格。

鼎业置地董事长冉寅吾认为，这是长期以来形成的观念。一直以来人们都认为老城区是宜宾的中心，除此外的其它地方都是边缘，与老城区隔江、交通不便的白沙更是边缘中的边缘。对白沙的认识，首先要抹去心理距离。

重庆市在打造主城九区之一距市中心20多公里外的北碚时提出了极具诱惑性的口号“一刻钟北碚”，意思是说从北碚城区到市中心区只需一刻钟，从时间上抹去这种边缘化的心理距离。白沙，随着菜园沱长江大桥的通车和城市东、西环线的打造，几分钟可到南岸，大大缩短与老城区、中坝及其它组团的距离，也将从时间上抹去边缘化的心理距离。白沙房产开发也急于跻身主流开发区域。

宜宾城市发展的必然

宜宾房产业界人士认为白沙的发展是基于宜宾城市扩容的一种必然。宜宾提出要在2020年建成百万人口大城市这样一种思路，很多人都在怀疑。现在看来，最近一年，政府对宜宾的区位、政治、经济的定位更加明晰，宜宾市的整体经济发展空间和城市发展空间推进得更快了，随着城市化进程的进一步加快，2020年宜宾一定会突破百万人口，形成一个大城市的格局。宜宾具有独特的区位优势，成为发展的核心是一种必然。首先宜宾定位于长江上游川、滇、黔的交通枢纽城市和中心城市，必然吸引宜宾市范围内，甚至是川、滇、黔三省的若干机构和人口向这个城市集中；从大环境来说宜宾处于泸州、自贡、乐山、昭通这样一个中心结构上，优越的区位和地理优势也使宜宾往大城市格局发展成为一种必然。

老城区的逐渐“老”去

随着宜宾大城市概念的形成，老城区已经不能满足城市发展的需要。现在的老城区，在约2平方公里的面积上吸纳10万人已经是极限，而现在老城区已经满当当地装了14万人口。在这种情况下，更多的人将分流到其它组团内居住。宜宾市提出“三大片区十个组团”的城市格局新发展观，也就是力图在每个片区都建立独立的商业中心圈，让每个组团合理吸纳分流的城市人口。在其它组团大力进行超前性开发的同时，老城区的商业核心地位将逐渐被其它片区、组团分解或取代，到时老城区将转入一种保护型的开发。

新城市核心：南岸东区

随着宜宾新城市格局的打造和城市的迅速发展，城市不断扩容，再加上东、西城市环线的贯通和政府政治中心向南岸的转移，随之金融、经济、文化、体育的向南迁徙，三江口城市名片的打造，南岸东区一定会成为宜宾整个城市的心脏和中心。一旦这个城市核心区的形成，以往的城市格局被打破，形成新的城市格局，即以南岸东区为中心区，往外辐射南岸西区、老城区、中坝、白沙，相对边缘化是赵场和上江北。冉寅吾如此说到，白沙已经成为宜宾整个城市整体的一部分，而不再是城市发展的边缘，白沙面临着一种定位的转换。

白沙的重新定位

政府对白沙的最早定位是白沙工业园区，即规划面积12.79平方公里，规划居住人口12万人，其中规划工业用地305.59公顷；居住用地345.84公顷；商业金融用地面积43.88公顷；绿化面积220.98公顷；道路广场用地181.62公顷。2008年5月6日，白沙组团控规修编经市相关部门和企业代表初审。此前，市委曾专门召开会议，原则同意白沙组团控规修编纲要意见，白沙组团规划面积改为22.7平方公里、规划人口15万、规划范围覆盖到志诚港作业区，组团功能定位更加明晰，找准了定位，规划留有余地也留有发展空间。

白沙就从单纯的工业园区转变为一个城市综合组团。冉寅吾说，实际上政府已经认识到了白沙的这种定位的转换。修长江大桥时已经意识到改变的必然，政府对白沙土地使用性质就作了调整。第一次调整规划了居住用地，现在实质上是把白沙整个沿江地带全部调整为居住和商业；工业园区规划至组团的东部，甚至是更东面的盐坪坝工业园区、南溪罗龙和江安阳春坝工业园区。白沙不再仅仅作为工业和满足产业工人居住的这么一个片区，相反将会打造为一个有着更高居住品质的组团。目前政府对白沙土地也在作进一步的整治和调整。

白沙新盘开发的脚步

随着政府一系列土地的供应，白沙加快了开发步伐，开发商不断落户，新楼盘不断开花。

2006年6月2日，寅吾房产以每平方米610元(40.67万元/亩)的价格拍得面积为67亩的白沙第一块商住地块，项目为黄桷坪花园，容积率2.5以下，总建筑面积7.4万平方米，700户左右。

2007年1月24日，成中集团以650元/平方米的价格拍得白沙地块，同年8月27日以790元/平方米的价格拍得另一地块，两宗地总面积107亩，容积率2.5以下，项目为金凤凰花园，总建筑面积20万平方米左右，A区756户，B区1000户左右。

2007年11月22日，鼎业集团以780元/平方米的价格拍得面积247亩的地块，拟建项目白沙兴城，容积率2.5以下，建筑密度30%以下，建筑规模445312平方米以下（不含地下，含建筑商业建筑面积13000平方米，含其他公共设施建筑面积）。

2008年7月2日，树高集团以1460元/平方米的价格拍得白沙组团占地99.6亩的地块，项目树高·长江国际；另一块面积41.62亩的宗地被金发房产以1350元/平方米拍得，两块地的容积率提高到4.0至4.5，建筑形式为高层。

据了解，整个白沙组团近期将投放1064亩原规划为工业用地现改为居住的土地。就白沙这个存地大户，冉寅吾认为，只是稍作拓展，白沙的供地应该有3000亩以上。第二期开发出来用于建设用地是1700多亩，现在存量有1000多亩，再加上现在没有开发的、可作改造的土地至少有1000多亩，那白沙就有近4000亩土地的供应量。近4000亩土地的开发将会使白沙出现处处花开的“繁花似锦”局面。

白沙商业网点的确立

按最新修编的宜宾市城市商业网点规划，白沙组团内将新建白沙商业区中心，位于三江口核心区的长江北岸，定位为购物、餐饮、娱乐、文化、休闲等服务功能，商业基本营业面积4万平方米，用地控制为2.8公顷，规划大中型零售网点5个以上；两个新型农贸市场，白沙堰农贸市场，用地规模0.5公顷、观斗农贸市场，用地规模0.6公顷；白沙生产资料市场，用地规模5.2公顷；白沙工业品交易市场，用地规模2.3公顷；白沙北工业品交易市场，用地规模2.4公顷；志诚（瞌睡坝）物流园区，用地规模155公顷，物流量14000吨/日。组团内还拟改造两个交易市场：长江造纸厂商品交易市场，用地规模1.0公顷；白沙湾商品交易市场，用地规模0.5公顷。

未来五年是白沙的高速发展期

“白沙现在就像是一张白纸，更容易画一张更新、更美的图画。”冉寅吾对白沙的开发充满着希望。实际上依托于白沙不可复制的区位优势，在政府“西进东拓”城市化进程中，白沙的发展速度将会加快。白沙工业园区项目作为宜宾市2007年重点建设项目，建设年限为2004--2012年，纳入城市组团依据宜宾市总规划（2005-2020），未来五年将是白沙的全面开发阶段。也就是从目前的发展现状来看，白沙进入成熟开发应该在5年后。

规划的合理和定位的准确

在一张“白纸”上作画更容易也易于创新，那如何在规划的时候就做到超前性和预见性从而避免日后的重复建设就显得更加艰巨。政府对白沙的认识和定位的确立经历了一个时期，对于政府来讲应当站在更高、更远的角度对整个宜宾的发展趋势作一个超前性的预见，使城市在发展过程中，尽可能从城市定位、功能分区、基础设施等方面完善发展做到一步到位。零距离网友发贴，一下暴雨，南岸西区便“泡汤里了”，这多少反映出在基础设施建设上的一些遗憾。在去年7月6日举行的宜宾白沙新城土地推荐会上，也有房产业内人士私下认为，菜园沱长江大桥北部桥头那类地理外貌是浅丘的土地，规划为二级居住用地有点可惜，“这样的地形适宜开发依山傍水、层次分明的高档住宅。”冉寅吾也认为像鼎业竞拍到的那块地，本来就是白沙的中心，也应该作为白沙的核心，而政府把它定位为二类居住用地，没有挖掘出该地块的区位价值。

除了拥有一定数量的居住、商用建筑外，一个宜居的人居环境，还要有良好的空气质量，具备便利的商业网点，健全的医疗保健机构，稳定的供水、供电、给排水系统，良好的电信服务，高质量的物管，较为齐全的学校教育设施，充裕的公共设施、停车场、文化场所等。网友无心水果说期待白沙引进更多品牌开发商进驻，建高品质的楼盘，提升新城的居住档次，我们也期待在白沙这张白纸上，能画出一个宜居、居业完美的新城形象。